Bienvenue sur ivali-immobilier.com

DISPOSITIF BORLOO NEUF

BORLOO POPULAIRE

Amortissement sur
15 ANS MAXIMUM
6% par an sur 7 ans
4% par an sur 2 ans
2.5% par an sur 6 ans

SOIT 65% MAXIMUM
du montant de l'investissement

Définition

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes réhabilité, destinées à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous forme d'amortissement de leur investissement sur 15 ans à raison de :

• 6% sur les 7 premières années,
• 4% sur les deux années suivantes.

Puis à l'issu de la période d'engagement de location de 9 ans, le propriétaire peut, par période de 3 ans et pour une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'un complément de déduction de 2.50% du prix d'acquisition du logement, ou du prix de revient de ce dernier. Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006. Les investissements réalisés avant cette date demeurent soumis aux règles antérieures(ROBIEN).

Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent :

• à louer leur bien (appartement ou maison) nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
• à respecter les plafonds de loyers fixés par décret,
• à ce que les ressources du locataire ne soient pas supérieures à des plafonds fixés par décret.

Avantage de l'investissement BORLOO NEUF

Concernant le dispositif « BORLOO NEUF », le propriétaire bénéficie des avantages suivants :

• Déduction du montant l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 65% de ce montant sur 15 ans (6% les 7 premières années, 4% les 2 années suivantes puis 2.50% pendant une période maximale de 6 ans),
• Déduction spécifique de 30 % du montant des revenus bruts pendant la période d'engagement en plus des frais réels,
• Possibilité de prolonger l'engagement de location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement,
• Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI),
• Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an,
• Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
• Possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire,
• Constitution d'un patrimoine transmissible à ses héritiers.

Charges déductibles

L'ensemble des frais réels sont déductibles des revenus fonciers :

• Primes d'assurances pour leur montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie loyers impayés,
• Frais de rémunération des gardes er concierges d'immeubles,
• Commissions versées par le propriétaire à une agence de location,
• Honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales,
• Dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration,
• Provisions pour les charges de copropriétés,
• Taxes foncières hors partie locative,
• Intérêts d'emprunts.

haut de page

DISPOSITIF ROBIEN RECENTRÉ

DE ROBIEN RECENTRÉ

Amortissement sur
9 ANS MAXIMUM
6% par an sur 7 ans
4% par an sur 2 ans

SOIT 50% MAXIMUM
de l'investissement

Définition

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement, destinées à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous forme d'un amortissement, 50% de leur investissement sur 9 ans à raison de :

• 6% sur les 7 premières années,
• 4% sur les deux années suivantes.

Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006.

Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent :

• à louer leur bien (appartement ou maison) nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
• à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

Aucune condition tenant aux ressources du locataire n'est imposée.

Avantage de l'investissement en ROBIEN RECENTRE

Concernant le dispositif « ROBIEN RECENTRE », le propriétaire bénéficie des avantages suivants :

• Déduction du montant l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 50% de ce montant sur 9ans (6% les 7 premières années, 4% les 2 années suivantes),
• Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI),
• Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an,
• Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
• Possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire,
• Constitution d'un patrimoine transmissible à ses héritiers.

Engagements des investisseurs

• Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale à un locataire autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans.
• Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable propriétaire.
• La location doit impérativement être effectuée dans les 12 mois suivant la date de livraison du logement.

Conditions de locations - Plafonnement des loyers

• Le propriétaire s'engage à respecter les plafonds des loyers fixés par décret. La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 16 m².(caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias et terrasses, vérandas...)

Charges déductibles

Les frais réels déductibles des revenus fonciers sont :

• L'ensemble des primes d'assurances,
• Frais de rémunération des gardes er concierges d'immeubles,
• Commissions versées par le propriétaire à une agence de location,
• Les frais de gestion,
• Honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales,
• Dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration,
• Provisions pour les charges de copropriétés,
• La taxe foncière,
• Intérêts d'emprunts.

haut de page

LMP - Loueur en Meublé Professionnel

Définition de l'activité de location en meublé

La location en meublé, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (et non celle des revenus fonciers). Cette activité peut être exercée par une société de personnes ainsi que par les sociétés soumises à l'IS. Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage d'habitation.

Avantages de l'investissement en LMP

• Produit à forte défiscalisation en première année
• Possibilité de récupération de la TVA de l'investissement.
• Loyers perçus selon un bail de 9 ans minimum.
• Gestion déléguée à un exploitant gestionnaire.
• Produit procurant généralement et selon le montage financier u complément de retraite défiscalisés.
• Constitution d'un patrimoine transmissible à ses héritiers.
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS.

Définition de la qualité de LMP (loueur en meublé professionnel)

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnu aux personnes qui :

• réalisent plus de 23 000€ TTC de recettes annuelles,
• retirent de cette activité 50% au moins de leurs revenus,
• sont inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

Régime d'imposition

Les LMP sont exclus de l'ISF si les locations produisent plus de 23 000€ de recettes annuelles et si le loueur tire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

haut de page

LMNP - Loueur en Meublé NON Professionnel

Définition de l'activité de location en meublé

La location en meublé, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC - bénéfices industriels et commerciaux (et non celle des revenus fonciers). Cette activité peut être exercée par une société de personnes ainsi que par les sociétés soumises à l'IS. Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage d'habitation.

Avantages de l'investissement en LMNP

• Produit qui offre un complément de revenus avec constitution d'un patrimoine immobilier,
• Possibilité de récupération de la TVA de l'investissement,
• Loyers perçus selon un bail de 9 ans minimum,
• Gestion déléguée à un exploitant gestionnaire,
• Constitution d'un patrimoine transmissible à ses héritiers,
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS (impôt sur les sociétés),
• Possibilités de défiscalisation en première année d'exploitation,
• Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 68%.

Définition de la qualité de LMNP (loueur en meublé non professionnel)

La qualité de loueur en meublé non professionnel est reconnu aux personnes qui bien qu'inscrites au registre de commerce:

• réalisent un montant de recette annuelle inférieur ou égale à 23 000€ TTC,
• cette activité représente moins de 50% de leur revenu global.

Régime d'imposition

Sont déductibles des produits - loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

• les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d'entretiens et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier. Le bénéfice LMNP est rapporté au résultat global du contribuable.

En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC.

T.V.A

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de la TVA.

I.S.F

Les LMNP sont assujettis à l'ISF.

haut de page

LA LOI DEMESSINE - ZRR

DEMESSINE/ZRR

Réduction d'impôt
25% sur 6 ANS

Plafonné à :
50 000€ pour une personne seule
100 000€ pour un couple

Investissements locatifs dans certaines résidences de tourismes

La réalisation d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zone de notre territoire - zones de revitalisation rurale, zones concernées par les fonds structurels européens, zone situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle- sont susceptibles d'ouvrir droit à une réduction d'impôt.

haut de page

GIRARDIN

GIRARDIN

Réduction d'impôt sur 5 ans

8%/an (loyer intermédiaire)
10%/an (loyer intermédaire)

Plafond fixé à :

1866€/m² hors taxes

Définition

La loi « Paul »complétée par le dispositif « loi Girardin » s'applique aux investissements immobiliers réalisés dans les DOM-TOM. Cette loi offre une défiscalisation très intéressante compte tenu de ses taux et de sa courte durée d'application. Elle est un formidable moyen de réduire le montant de son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine.

L'avantage fiscal octroyé est une réduction d'impôt. Cependant son taux varie selon que le logement est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire (obligation d'un respect des loyers et ressources des locataires).

Le secteur libre

Ceux qui investissent dans le secteur libre c'est-à-dire non soumis à des conditions de ressources et à des plafonnements de loyers pour les locataires, bénéficient d'une réduction d'impôt égale à 40% du montant de leur investissement, sur 5 ans soit 8% par an pendant 5 ans.

Le secteur intermédiaire

Les logements destinés à la location dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire soumis à des conditions de loyers et de ressources des locataires, bénéficient d'un taux de réduction supérieur. Il est de 50% du montant de l'investissement sur 5 ans, soit 10% par an sur cette période.

• Loyers plafonds à respecter en 2006 : le loyer annuel par m² habitable ne doit pas dépasser 136 € pour les quatre départements d'outre-mer et la collectivité territoriale de Mayotte, et 175 € pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, les îles Wallis-Et-Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises, et Saint-Pierre-et Miquelon.
• Plafonds des ressources : les ressources des locataires sont plafonnées à hauteur de 26 241 € pour une personne seule et à 48 534 € pour un couple marié.

Les dispositions communes

• Pour les logements alimentés par de l'énergie solaire, les taux de réduction sont majorés de 4%(soit 44% en secteur libre et 54% en secteur intermédiaire).
• Le plafonnement de la réduction d'impôt : le plafond est fixé pour 2006 à 1 866 €/HT par m² de surface habitable. Ce plafond est en outre indexé sur l'indice du Coût de la Construction. La surface habitable inclus aussi les varangues (terrasses couvertes et fermées sur 3 cotés) dans la limite de 14m².

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition ou de revient du bien (ou le prix de souscription des parts ou actions).

LES OBLIGATIONS

• Le logement doit être loué à titre de résidence principale par le locataire.
• La durée de location doit être au moins égale à 5 ans pour le secteur libre et 6 ans pour le secteur intermédiaire.
• Le locataire ne peut être ni le conjoint ni un membre du foyer fiscal de l'investisseurs.

EXEMPLE

Un investisseur fait l'acquisition d'un appartement T3 en Martinique (en secteur intermédiaire) ayant une surface habitable 59.16m² et une terrasse de 15.44m² pour un prix de 174 194 €/TTC. L'investisseur paie un impôt annuel de 15 000 €.

Calcul de la surface défiscalisable :
la surface habitable 59.16m²+14m² de terrasse=73.16m².

Montant ouvrant droit à la défiscalisation maximale TVA en Martinique=8.5%) :
73.16m²x1866 €/m²x1.085x50%=74 060 €

Montant de défiscalisation effectif :
174 194 €x50%=87 097 € (supérieur au plafond par conséquent on applique le plafond c'est-à-dire 74 060 €).

Réduction annuelle du chèque d'impôt :

74 060 / 5 ans = 14 812 €

Impôt avant opération : 15 000 €
Impôt après opération : 188 €

haut de page

FISCALITÉ au MAROC

Définition

Les avantages de la fiscalité marocaine

• Garantie de transfert, hors du Maroc, de la plus value nette provenant de la cession de bien immobilier, des produits des biens immobilier
• Garanties de transfert des revenus locatifs, après paiement des impôts et taxes, sans limite de montant et de temps.
• Exonération totale du profit immobilier en cas de cession d'un immeuble à usage d'habitation principale après 8 ans quelques soit le prix de cession.
• Exonération de l'impôt sur le revenu(IGR) des revenus perçus au titre de la location pendant les 3 années suivants l'achèvement de la construction.
• Les non- résidents bénéficient des dispositions des conventions fiscales afin d'éviter la double imposition entre le Maroc et de nombreux pays notamment la France

POUR LES RETRAITES

Réduction d'impôt au titre des retraites de sources étrangères

• Les personnes titulaires d'une pension de retraite de source étrangère bénéficient d'une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 80% du montant de l'impôt dû au titre des pensions de retraite.
  
  CONDITION : Cette pension doit impérativement être transférer à titre définitif sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu'il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.
  
  Le retraité doit avoir sa résidence habituelle au Maroc. Cette dernière est réputée telle lorsqu'elle a au Maroc son foyer permanent d'habitation, le centre de ses intérêts économiques ou lorsque la durée continue ou discontinue de ses séjours au Maroc dépasse 183 jours pour toute période de 365 jours.
  
  Conditions pour obtenir une réduction égale à 80%
  
  Le contribuable doit joindre à sa déclaration annuelle :
  
  1/ une attestation de versement des pensions établie par le débirentier ou tout autre document en tenant lieu,
  
  2/une attestation indiquant le montant des devises reçu pour le compte du pensionné et la contre-valeur en dirhams au jour du transfert, délivrée par l'établissement bancaire, de crédit ou tout autre organisme intervenant dans le paiement de ou des pensions.
  
  Exemption
  
  Sont exemptées de l'impôt Général dur le Revenu (IGR) :
  
  
  • Les majorations de retraite ou de pension pour charges de famille.
  • Les retraites complémentaires dont les cotisations ne sont pas admises en déduction pour la détermination du revenu net imposable ainsi que les prestations servies aux termes d'un contrat d'assurance vie ou d'un contrat de capitalisation dont la durée est au oins égale à 10 ans.

A savoir avant toute acquisition

Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en dirhams convertibles qui, comme son nom l'indique, assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/1992) ; ce compte vous permettra de réaliser votre investissement au Maroc et vous garantira le transfert :

• Des revenus de cet achat (loyers),
• du montant total de la revente y compris celles des plus-values éventuelles

L'office des changes est informé par le notaire, de la transaction ceci afin de pouvoir bénéficié, en cas de revente du rapatriement des fonds

Droits et taxes payés par l'acquéreur au moment de l'achat

Les actes notariés sont enregistrés et la mutation déclarée à la Conservation Foncière.

Achat d'une maison, d'un appartement à usage d'habitation pour une dur »e supérieur à 3 ans ou de terrain non bâti(avec engagement de bâtir dans les 7 ans)

• droits d'enregistrement : 2.50%
• taxe notariale : 0.50%
• Conservation Foncière : 1%+150Dhs (Certificat de Propreté)
• Emoluments : ù avec un minimum de perception de 2 500Dhs+TVA de 7%
• Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) :0.50%+75 Dhs
• Frais divers (timbres, etc ...) :1 500 à 3 000 Dhs environ et suivant le dossier

haut de page